特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。该文发布在去年7月份，基于当时武汉房价处于下降趋势、房贷利率过高以及二手房挂牌数量骤增等几个原因，最后得出的结论是：
无论从武汉房地产市场小环境（15~16已经翻翻过了），还是全国经济大环境来看，高位房价已危如累卵，如果不急，可以等待观望，可以先考察目标楼盘（包括二手房），到时机来临再下单。
如果你确实等不了了，那就买吧，不过尽量买核心区域的，反正就是尽可能往核心区买房！
以下为2019年武汉二手房的趋势图，数据来源于贝壳，其中挂牌均价显示2019年全年武汉二手房挂牌均价基本上保持平稳，1月份的挂牌均价为19750元/平米，12月份的挂牌均价为19752元/平米，中间略有起伏。虽然挂牌均价具有一定的参考价值，但挂牌均价始终代表不了真实的买卖价格，因为每个卖家的挂牌心理都迥然不同。因此，考察贝壳指数更具有参考意义，贝壳的均价指数源自于贝壳成交系统的统计数据，代表了二手房的真实成交价，所以更具备参考价值。然而，过去2019年的贝壳指数清晰的表明，过去的一年武汉二手房的成交价一直处于向下的趋势，并且没有筑底的迹象。2019年，1月份的挂牌均价为17861元/平米，12月份的挂牌均价为16915元/平米，降幅为5.3%。对于武汉这样的明星二线城市来说，这样的降幅已经很显著了，最重要的是向下的趋势仍在持续。
同时，由2019年武汉二手房的供需趋势图显示，过去一年，武汉新增房源一直处于高位运行。尤其是2019年的第一季度，新增房源的增速异常凶猛，由第1、2月份的每月新增9000套新房源骤然增涨到第3、4月份的每月新增21000套新房源，足足翻了一倍有余。
随后的月份，每月新增的二手房源数目从来没少于23000套过，甚至在2019年的9月份，新增二手房数目达到了巅峰，约4万套。可见，很多武汉房产投资客，都在努力抢跑套现。当然，这不是武汉的独有景致，很多城市都有类似的风景在上演。过去一年，武汉二手房的变化趋势表明，本公众号于去年7月份所发布的那篇文章并没有出现误判。即便是武汉的核心区域武昌区的二手房的成交均价也是向下的，虽然幅度比全武汉的要小。
再次强调一下，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
那么，到了2020年，在武汉购房的时机到了么？
正如上面所述，当下武汉的房价依旧处于向下的趋势当中，并没有触底启稳的迹象。
房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 利率加点。过去数月的LPR数据显示，1年期的LPR已出现多次下调，5年期的LPR也下调过一次。而且不仅新房的贷款利率和LPR挂钩，曾经的贷款也将和LPR挂钩。参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。
去年11月份，前央行行长周小川说：“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，如果能够管理好微观货币政策，可以不用那么依赖非常规的货币政策。”充分说明，目前我国利率向下的趋势不小，此外，当下欧美已有不少国家进入负利率时代。
虽然LPR不影响买房的时间点，但我们还得考虑利率加点这个因素，当下房贷利率中利率加点幅度较大，并不适合入场。房贷利率加点的影响参考过去房贷利率上浮的影响，比如过去总价为200万，按照最低首付3成，房贷利率上浮10%就会多支付利息约15万元；上浮20%就会多支付利息约30万；上浮30%后则会多支付利息约47万。具体详见去年7月份的旧文：2019年该不该在武汉买房呢？未来一年内，国内的经济还将继续“上下求索”，并不会突然一下子转好，中美竞争一时半会很难结束，放水不放水已经多次说到，这里不再赘述。国内消费方面，中汽协公布的最新数据显示，2019年，我国汽车产销量分别为2572.1万辆和2576.9万辆，同比分别下降7.5%和8.2%，连续两年负增长。2018年以来武汉的GDP增速如下图所示，由图可知，18年前三季度的GDP增速一路上扬，结果全年GDP增速却回到了18年第一季度的水平，真不晓得18年第四季度的武汉GDP发生了什么事。但是19年呢？前三季度的GDP增速一路向下，增速放缓显而易见。结论：无论是全国的大环境，还是武汉的小环境，2020年也不必急着上车，武汉的房价还有继续探底的趋势。对于真刚需（即不买房影响家庭和谐），就尽量买在核心地段。对于未来的城市，只有核心地段的房产才具有一定的保值潜力。
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